Underhållsplan enligt nya K3-reglerna
K3 är obligatoriskt för alla bostadsrättsföreningar från 2026. Så blir underhållsplanen styrelsens bästa underlag för komponentavskrivningen.
Från och med räkenskapsår som inleds efter den 31 december 2025 ska alla bostadsrättsföreningar och bostadsföreningar upprätta årsredovisning enligt K3 (BFNAR 2012:1). K2 går inte längre att välja. För en förening med kalenderår som räkenskapsår gäller det alltså redan årsredovisningen för 2026.
Vad innebär K3 för föreningens fastighet?
Enligt K3 ska byggnaden delas upp i betydande komponenter med väsentligt skild förbrukning, och varje komponent skrivs av separat över sin nyttjandeperiod (K3 punkt 17.4 och 17.13). Typiska komponenter är stomme, stammar, fasad och tak. Delar av byggnaden som inte omfattas av föreningens underhållsansvar hänförs till stommen, om de inte redovisas som egna komponenter (punkt 38.13).
Vid bytet ska föreningen upprätta en ingångsbalansräkning och fördela byggnadens redovisade värde på komponenterna. Huvudregeln är att tidpunkten för övergång är första dagen på föregående räkenskapsår – för en kalenderårsförening 1 januari 2025. Mindre föreningar som väljer att inte räkna om jämförelsetalen får i stället använda 1 januari 2026. Arbetet med ingångsbalansräkningen kan pågå under 2026.
Här kommer underhållsplanen in
Bedömningen av vilka komponenter byggnaden består av och hur lång nyttjandeperiod de har måste föreningen göra själv, utifrån byggnadens egna förutsättningar. Bokföringsnämnden skriver att föreningen kan använda fastighetens underhållsplan som stöd – för att identifiera komponenterna, deras nuvarande skick och kvarvarande nyttjandeperiod.
En gammal eller översiktlig plan räcker sällan. För att fungera som K3-underlag bör planen vara komponentuppdelad, bygga på en aktuell inventering och ange åtgärder, tidpunkter och kostnader per komponent.
Måste alla föreningar ha en underhållsplan?
- Föreningar som registrerar ekonomisk plan från 1 januari 2024: ja. Den ekonomiska planen ska innehålla en teknisk underhållsplan som visar underhålls- och återinvesteringsbehovet de kommande 50 åren (bostadsrättslagen 3 kap. 1 a §). Planen ska vara komponentuppdelad och omfatta alla byggnader och all mark.
- Föreningar bildade före 2024: det finns inget lagkrav på underhållsplan. Men K3-övergången kräver ändå en komponentindelning – och då är en aktuell underhållsplan det enklaste underlaget.
Så hjälper vi föreningen
- Inventering på plats av byggnader och mark – komponent för komponent.
- Komponentlista med skick, bedömd kvarvarande nyttjandeperiod och uppskattad kostnad för åtgärd.
- Underhållsplan med åtgärder och tidpunkter, i ett format som styrelsen och redovisningskonsulten kan använda direkt.
- Samordning med energi – energideklaration och energirenoveringsplan i samma genomgång om ni vill.
Själva komponentindelningen i bokföringen, avskrivningarna och ingångsbalansräkningen är föreningens och redovisningskonsultens ansvar. Vi tar fram det tekniska underlaget.
Källor: Bokföringsnämnden, "Bostadsrättsföreningar – redovisningsregler" och "Vad ska en bostadsrättsförening tänka på vid bytet till K3?" (bfn.se); BFNAR 2012:1 (K3) punkt 17.4, 17.13 och 38.13; bostadsrättslagen (1991:614) 3 kap. 1 a § i lydelse SFS 2022:1026; Boverket, "Krav på teknisk underhållsplan" (BFS 2025:2, 2 kap. 8 §).